Семейный консультант и помощник по недвижимости в г.Красноярске

Мы работаем в соответствии с единой концепцией и высокими стандартами, в основе которых лежит принцип "Customer First" ("Клиент - на первом месте").

О компании

Узнать больше
 

Декабрь – месяц контрастов.

02.12.12

Если говорить про цены, то они мало изменились. Топчутся на месте. Взгляните на таблицу с ценами на квартиры вы все увидите сами.
 
Декабрь – месяц контрастов.
 
Такого необычного ноября и наступившего декабря я не помню за многие годы работы в сфере недвижимости. На это есть несколько причин. Надо сказать, что некоторые из них очень и очень необычны.
 
Одна из них: высокий спрос на новогодние туры в теплые страны. Те, кто не успел забронировать отели на новогодние каникулы (или хочет сэкономить) уезжают на отдых в середине, или даже в начале декабря.
 
Трудно серьезно отнестись к обмену своей квартиры, когда в кармане лежит авиабилет?
 
Другая причина: мнительные и суеверные красноярцы готовятся к 21 декабря 2012 года. 
Не буду нагнетать страсти, но несколько клиентов на полном серьезе рассказывали о том, как они закупают товары первой необходимости.
 
Какие уж тут могут быть сделки с недвижимостью?
 
Еще один парадокс. Продавцы, которые уже несколько месяцев не могут продать квартиры, в ноябре решили... повысить на них цены. Таким образом, владельцы старого жилья пытаются догнать цены на новые квартиры.
 
Сложилась интересная ситуация. На рынке недвижимости есть и покупатели, и продавцы,  но создается такое впечатление, что они не могут встретиться друг с другом.
 
Смена тенденций. 
 
Именно так можно сказать о ситуации на рынке недвижимости.
 
В ноябре я зафиксировал снижение количества звонков и заявок и покупателей на вторичное жилье. По некоторым квартирам, продажей которых мы занимаемся, их можно было пересчитать по пальцам.
 
На количество сделок в ноябре это не сильно сказалось. Ведь предварительные договора были заключены намного раньше.
 
В это же время наблюдался взрывной интерес к долевому строительству. Покупателей не смущала сдача домов в конце 2013 года.
 
Что это? Коренной перелом, или особенность одного месяца?
 
Именно поэтому, обзор цен за ноябрь я решил посвятить теме старого и нового жилья.
 
Чем отличаются эти квартиры?
 
Разобраться в этой ситуации нам поможет простой пример.
 
Представьте себе два дома, которые расположены на одной улице. Все характеристики их практически одинаковы: вид из окон, экология, школа, детский сад, парковки, магазины.
 
При этом квартира, которая находится в одном из домов, продается без проблем.
А вот владелец квартиры в другом доме надолго зависает с продажей и вынужден каждый месяц снижать цену. Порой стоимость жилья в этих домах может отличаться на 10%, и даже более.
 
Мистика?  Вовсе нет. Все дело может быть в годе постройки. Один из домов построен в 19... году и не попадает под требования большинства банков при выдаче кредита. Либо ставка по ипотечному кредиту на покупку такого жилья будет на 1-2% выше средней по рынку.
 
Кто захочет переплачивать в течение 10-20 лет за старый дом?
 
Такая ситуация уже была со «сталинками». Вспомните, ведь в 90-х годах на них был высокий, даже ажиотажный спрос.

А сейчас?

Продаются «сталинки» очень и очень тяжело. Даже несмотря на то, что цены на них уже сильно снизились. Порой, продавец зависает с продажей такого жилья на полгода — год, пересматривая стоимость в сторону понижения каждый месяц.
 
А что ждет «хрущевки»?

Нетрудно подсчитать, что этим домам, как минимум 50 лет. Через несколько лет, когда срок износа домов еще больше увеличится, старое жилье будут плохо кредитовать банки. 
В лучшем случае ставки по кредитам будут на 1-2% выше. Кто захочет переплачивать несколько сотен тысяч рублей?

И тогда цены на квартиры старого фонда еще больше снизятся. Точнее, увеличится разрыв в стоимости между новым и старым жильем.
 
Перейдем к цифрам. 
 
Представьте себе, январь 2011 года (с этого времени выходит наш ежемесячный обзор цен). Две обычные семьи, с примерно одинаковым доходом, каждая из которых живет в однокомнатной «хрущевке». Такого жилья немало во всех районах, но мы для примера возьмем квартиру на правобережье, рядом с «Торговым Центром».
 
И вот, эти две семьи задумались о расширении. Жить в квартире стало тесно: ребенок подрастает, вещей становится все больше и больше. Словом, никакой личной жизни.
 
 Изучив ситуацию, они приценились и поняли, что для переезда из своей маленькой и тесной квартиры в 2-комнатную новой планировки, к примеру, в микрорайон Северный, им потребуется 700 000 рублей. Напомню, что речь идет о начале 2011 года.
 
Разумеется, этих денег у них нет. Иначе, они бы давно уже переехали.
 
В прошлом году я несколько раз подробно писал о том, почему нельзя затягивать с обменом старого жилья на новое. Многие подписчики откликнулись на мои письма и быстро приняли решение поменять квартиру.  И вот, уже через пару месяцев одна из семей живет в новой
2-комнатной квартире.
 
Напомню, что в 2011 году и ставки по ипотеке были ниже. Ежемесячный  платеж для смелых и решительных составлял 9 900 рублей (8% годовых на 8 лет) либо 8 000 рублей (11% годовых на 15 лет). Напомню, что никакой доплаты у семьи не было. Обмен был совершен за счет ипотечного кредита.Запомним эти цифры.
 
А что же в это время делала другая семья?
 
Они так и не смогли решиться на обмен.  Причин нашлось много:
-Подождем, будет дешевле.
-Ставки по ипотеке скоро снизятся.
-Мы еще не подготовились. Только полгода изучаем цены и условия банков.
-Лучше еще раз съездим отдохнуть.
 
Что в результате?
 
Уже к осени 2011 года размер доплаты, необходимый для обмена увеличился на 300 000 рублей. Для переезда был нужен уже 1 000 000 рублей. Потери от промедления составили 300 000 рублей, менее чем за год.
 
Цена раздумий, колебаний и «мертвых знаний» свыше 25 000 рублей в месяц. А ведь зарплата такими темпами не увеличивается.
 
Перейдем в 2012 год. 
 
Сегодня для подобного обмена потребуется доплата уже 1 150 000 рублей. В один из месяцев этот разрыв увеличивался до 1 250 000 рублей.
 
Но дело не только в увеличении доплаты. Банки в течение 2012 года неоднократно поднимали ставки по ипотеке.
 
В результате, ежемесячные платежи обойдутся семье, которая долго принимала решение, дороже, как минимум на 70%.
 
В рамках одного обзора цен сложно рассмотреть эту проблему с разных сторон. Перспективы рынка недвижимости обсудим в одном из следующих обзоров цен. К этой теме мы еще не один раз вернемся. Уверен, что теперь у Вас появилась пища для размышлений.
 
Что делать?
 
Если вы планируете продать квартиру, и вас поджимают сроки, не тяните до конца декабря. Предпраздничного ажиотажа не будет. Покупатели, скорее всего, разъедутся в теплые страны.
 
Наступил декабрь, и возможно, нет смысла совершать под бой курантов сложные многоходовые обмены. Хотя, если вы планируете для этих целей оформлять ипотечный кредит, то лучше подать заявку в этом году.
 
Дело в том, что ипотечные программы, по которым вы можете оформить ипотеку на 1% дешевле, чем напрямую в банках, не будут действовать вечно.
 
Так, например, лишь в четырех регионах (Красноярский край, Новосибирская область, Москва и Московская область) действует пилотный проект партнерской программы «Сбербанка».
 
Для клиентов нашей компании (нам присвоен статус «Золотой партнер»), ипотечные кредиты обойдутся на 1% дешевле.
 
Полный список банков, которые предлагают нашим клиентам скидки от 0,25% до 1% годовых, уточняйте у наших специалистов.
 
Хотите купить, продать или обменять квартиру на самых выгодных условиях – напишите мне.

Последние новости

Напомню, что в начале 2012 года мы выбрали десять «квартир-индикаторов» на вторичном рынке недвижимости Красноярска и три на первичном. Каждый месяц мы определяли стоимость жилья, и вот что в результ...
05.01.13
Компания «АРЕВЕРА-Недвижимость» стала ЗОЛОТЫМ ПАРТНЁРОМ — официальным сертифицированным партнёром Сбербанка России! ...
02.12.12
Разогнавшись в конце лета, цены стали замедлять свой бег. Однако, по инерции, продавцы продолжают повышать стоимость своего жилья. Так что реальные цены, которые указаны в нашем отчете, могут отличать...
02.12.12